Auswirkung von steigenden Zinsen auf den Wohnungsbau

25.04.2024, Bern - Wie wirken sich die Zinsen auf den Wohnungsmarkt und die Bautätigkeit aus? Die Studie «Zinsanstieg: Effekte auf Wohnungsbau und -preise» geht dieser Frage nach und zeigt anhand einer Analyse die relevanten Zusammenhänge zwischen Zinsgrössen und Bau- und Immobilienmarkt auf. Die Studie wurde im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) von der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner durchgeführt.

Bautätigkeit, Höhe der Mietzinsen sowie Immobilien- und Baulandpreise sind eng miteinander verknüpft. Die Studie eruiert, wie die Neubautätigkeit von Wohnungen auf Zinsänderungen reagiert und bietet eine Analyse mit Rechenbeispielen, die aufzeigt, welche direkten und indirekten Folgen eine Zinserhöhung auf dem Immobilienmarkt hat.

Für den Bau- und Immobilienmarkt sind die Leitzinsen, die Renditen auf Bundesobligationen sowie die Hypothekarzinsen die prägenden Zinsgrössen. Alle drei Zinsgrössen sind - nach mehreren Jahren mit Negativzinsen - zwischen 2021 und 2023 relativ stark und eher unerwartet angestiegen. Zwischen Juni 2022 und Juni 2023 erhöhte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins von -0,75 auf 1,75 Prozent. Zinsänderungen stossen auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt Prozesse an, die sich über mehrere Jahre hinziehen können.

Grundsätzlich wirken sich höhere Zinsen negativ auf die Bautätigkeit aus. Eine Zinserhöhung erhöht die Finanzierungskosten und dämpft die Immobilienpreise, was zu einer Reduktion der Neubautätigkeit führt. Damit verlangsamt sich das Wachstum des Immobilienbestands. Diese Effekte sind gegenwärtig in den Daten wegen Verzögerungen in der Datenverfügbarkeit noch wenig sichtbar, sind aber laut Experten und Expertinnen in der Realität bereits festzustellen.

Wohnbautätigkeit zieht mittelfristig wieder an
Das langsamere Wachstum zieht sinkende Baulandpreise nach sich. Das macht das Bauen mittelfristig wieder wirtschaftlicher. Diese Entwicklung hat bereits begonnen - so ist in den Daten erkennbar, dass Bauland in der Schweiz jüngst günstiger geworden ist.

Steigende Hypothekarzinsen führen über den Referenzzinssatz ausserdem zu höheren Mieterträgen, was sich stimulierend auf die Immobilienpreise und damit auch auf die Bautätigkeit auswirken kann. Wenn der Wohnungsleerstand weiterhin sinkt und die Mieten steigen, ergibt sich auch daraus ein höherer wirtschaftlicher Anreiz, zusätzliche Wohnungen zu bauen.

Aus theoretischer Sicht befindet sich der Wohnungsmarkt nach den Zinsanstiegen von 2022/23 derzeit in einer Übergangsphase, bis er wieder in ein neues Gleichgewicht gelangt. In diesem neuen Gleichgewicht ist eine höhere Bautätigkeit als während der gegenwärtigen Übergangsphase abzusehen, die jedoch erwartungsgemäss geringer ist als vor den Zinserhöhungen.

Neben den Zinsänderungen haben verschiedene weitere, teils auch gegenläufige Faktoren einen Einfluss auf den Bau- und Immobilienmarkt. Der Anstieg der Zinssätze im Jahr 2022 wurde beispielsweise flankiert von deutlich gestiegenen Baupreisen. Andere Faktoren, wie die hohe Zuwanderung oder die Mobilisierung von Bauland, können ebenfalls eine Rolle spielen.

Die Studie kommt zum Schluss, dass die Wohnbautätigkeit in der Schweiz mittelfristig wieder anziehen wird, zumal die Zinsen aktuell im historischen Vergleich niedrig sind und die Schweizerische Nationalbank im März 2024 den Leitzins von 1,75 Prozent wieder auf 1,5 Prozent gesenkt hat. Auch die stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum begünstigt die Bautätigkeit.


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